Положительное заключение экспертов об отчете. Экспертиза отчета об оценке. Диалог вместо конфронтации. Случаи, при которых проведение экспертизы обязательно

Проверить подлинность подписи на портале госуслуг после подписания документов:

Согласно ст. 17.1. ФЗ № 135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации, под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на:

соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;
подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Положительным экспертным заключением для видов экспертизы, установленных настоящей статьей, признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности или о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются ФЗ № 135.

В случае, если экспертиза отчета является обязательной и отчет составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, экспертиза указанного отчета проводится во всех саморегулируемых организациях оценщиков, членами которых являются оценщики, составившие указанный отчет. Если экспертиза отчета проведена одновременно в нескольких саморегулируемых организациях оценщиков, указанный отчет может быть использован для целей оценки только в случае, если все экспертные заключения на указанный отчет являются положительными.

Для чего нужна экспертиза?

Проведение экспертизы и получение соответствующего заключения помогает заказчику оценки лучше разобраться в том, насколько качественно выполнен отчет, избежать серьезных ошибок при заключении сделок, решить вопрос, может ли данный отчет использоваться для принятия управленческих решений. Экспертное заключение является весомым аргументом в судебных спорах.

Существуют нормы действующего законодательства РФ, которые предусматривают обязательное проведение экспертизы отчетов об оценке в СРО:

Оценка имущества должника согласно статье 130 "Оценка имущества должника" Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Определение цены размещения акций согласно статье 77 "Определение цены (денежной оценки) имущества" Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" "в случае, если владельцем от 2 до 50 процентов включительно голосующих акций общества являются государство и (или) муниципальное образование и определение цены (денежной оценки) имущества, цены размещения эмиссионных ценных бумаг общества, цены выкупа акций общества (далее - цена объектов) в соответствии с настоящей статьей осуществляется советом директоров (наблюдательным советом) общества, обязательным является уведомление федерального органа исполнительной власти, уполномоченного Правительством Российской Федерации, о принятом советом директоров (наблюдательным советом) общества решении об определении цены объектов."
Обязательный выкуп акций согласно статье 7 Федерального закона от 05.01.2006 N 7-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об акционерных обществах", статьи 84.7 и 84.8 Федерального закона "Об акционерных обществах"

Эксперты РОО

Экспертиза отчетов об оценке проводится членами Экспертного совета Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (ЭС РОО). ЭС РОО является органом саморегулируемой организации оценщиков РОО, созданным для осуществления экспертизы отчетов об оценке объектов оценки в соответствии с законодательством РФ.

Членом Экспертного совета РОО является специалист высокой квалификации, соответствующий требованиям «Положения о порядке проведения экспертизы отчетов об оценке объектов оценки Общероссийской общественной организацией «Российское общество оценщиков» и избранный в состав экспертного совета Общим собранием членов РОО.

Экспертный совет РОО осуществляет свою деятельность уже более десяти лет. В его состав входят ведущие практикующие оценщики, преподаватели профильных вузов; многие из членов ЭС ведут научно-исследовательскую деятельность и являются авторами учебников и методических материалов по оценке.

Эксперты РОО в своей деятельности руководствуются:

Федеральным законом “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” № 135-ФЗ от 29 июля 1998г.
Федеральными стандартами оценки;

Сводом Стандартов Оценки Российского общества оценщиков;
«Положением об Экспертном Совете РОО»;
«Положением о порядке проведения экспертизы отчетов об оценке объектов оценки Общероссийской общественной организацией «Российское общество оценщиков»;
«Методическими рекомендациями по экспертизе отчетов об оценке».
«Методическими рекомендациями по оценке акций в соответствии с требованиями ФЗ «Об акционерных обществах» № 208 - ФЗ от 26.12.1995 (в редакции от 24.07.2007 N 220-ФЗ)

Приказом № 303 Министерства экономического развития РФ;

Наши заказчики:

К нам обращаются ведущие оценочные компании, начинающие оценщики и опытные профессионалы, а также юридические и физические лица - заказчики оценки, в том числе:

Правительственные структуры;
Территориальные управления Росимущества;
Департамент городского заказа капитального строительства г.Москвы;
Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства;
Государственные корпорации:
ГК «Олимпстрой»
ГК Государственная корпорация «Российская корпорация нанотехнологий»;
Ведущие банки, в т.ч. ОАО «Сбербанк России»
ФГУП «РОСМОРПОРТ»;
ОАО «ГАЗПРОМ»;
ОАО «ЛУКОЙЛ»;
ОАО «РЖД»;
ОАО «ФСК ЕЭС»;

Правоохранительные органы, арбитражные суды субъектов Российской Федерации.

Козырев Сергей Олегович
руководитель отдела
Обязанности:Организация проведения экспертизы отчетов об оценке.
внутренний номер телефона 145
e-mail:

Строяковская Алла Евгеньевна
главный специалист
внутренний номер телефона 143
e-mail.

Приложение № 2

К Регламенту деятельности

Экспертного совета НП СРОО «СПО»

Утверждено решением Совета Партнерства,

Протокол № 13 от 25.04.2012 г.

Изменения утверждены
Решением Совета НП СРОО «СПО»
Протокол № 26 от 30 сентября 2015 г.

Изменения утверждены
Решением Совета СРО Ассоциации оценщиков «СПО»
Протокол № 9 от 21 марта 2018 г.

1. Общие положения

Настоящие методические рекомендации по экспертизе отчетов об оценке (далее - Методические рекомендации) разработаны на основе требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон), Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256 (далее - ФСО № 1), Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 255, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 254, (далее при совместном упоминании ФЗ № 135, ФСО № 1-3 - законодательство Российской Федерации об оценочной деятельности), Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508 (далее - ФСО № 4), Федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.07.2011 № 328 (далее - ФСО № 5).

1.1. Цель и область применения

Целью Методических рекомендаций является формирование единого методического подхода к экспертизе отчетов об оценке в рамках Экспертного совета Саморегулируемой организации оценщиков Ассоциации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки» (далее - СРО Ассоциации оценщиков «СПО»).

Методические рекомендации предназначены для использования экспертами-оценщиками при проведении экспертизы отчетов об оценке; заказчиками экспертизы; оценщиками и пользователями результатов экспертизы и носят рекомендательный характер.

1.2. Термины и определения

Под экспертизой отчета об оценке (п. 4 ФСО № 5)понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета об оценке, подписанного оценщиком (оценщиками), являющимся (являющимися) членами данной саморегулируемой организации, осуществляемые в соответствии с видом проводимой экспертизы.

Экспертиза отчетов об оценке (п. 11 ФСО № 1) - совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и условий договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой в отчете информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

В соответствии с п. 19 ФСО № 1:

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, примененных при проведении оценки оцениваемого объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки;

Информация считается достоверной, если использованные данные соответствуют действительности и позволяют пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Виды экспертизы отчетов об оценке (п. 5 ФСО № 5):

Нормативно-методическая экспертиза - экспертиза на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности;

Экспертиза на подтверждение стоимости - экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, включающая также проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Экспертное заключение на отчет об оценке - документ, составленный по результатам экспертизы отчета об оценке в соответствии с требованиями ч. IV ФСО № 5.

Эксперт (п. 4, п. 9 ФСО № 5) - член экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков, наделенный полномочиями и обладающий квалификацией, необходимой для проведения экспертизы. Эксперт не может являться лицом (оценщиком), подписавшим отчет об оценке, в отношении которого проводится экспертиза, либо учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица - заказчика экспертизы, собственника объекта оценки. Экспертом не может быть лицо, имеющее имущественный интерес в объекте оценки, в отношении отчета об оценке которого проводится экспертиза, либо состоящее с учредителем, собственником, должностным лицом юридического лица - заказчика экспертизы, физическим лицом - заказчиком экспертизы или лицом, подписавшим соответствующий отчет об оценке, в близком родстве или свойстве, а лицо, в отношении которого юридическое лицо - заказчик экспертизы выступает кредитором или страховщиком.

Нарушение - несоблюдение в отчете об оценке требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Нарушения включают существенные ошибки и несоблюдение общих требований.

Несоблюдение общих требований - невыполнение требований ст. 11 Закона об оценочной деятельности и п. 8 ФСО № 3 относительно содержания и оформления отчета об оценке.

Существенные ошибки (определяются по усмотрению эксперта):

При проведении нормативно-методической экспертизы - технические ошибки (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка) и другие или совокупность ошибок, которые способны ввести в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также приводят к неоднозначному толкованию результатов оценки (п.18 ФСО № 5).

При проведении стоимостной экспертизы - ошибки, выявленные при нормативно-методической экспертизе, а также другие ошибки, устранение которых может отразиться на итоговой величине рыночной стоимости объекта оценки (п.18 ФСО № 5) и/или привести к нецелесообразному управленческому решению, для принятия которого подготовлен отчет об оценке.

Существенность ошибки определяется экспертом-оценщиком, проводящим экспертизу отчета об оценке.

Замечание - фрагмент экспертного заключения, содержащий аргументированное указание на выявленные нарушения (существенные ошибки и нарушения общих требований) и прочие ошибки отчета об оценке.

Существенное замечание - замечание, указывающее на существенную ошибку, а также обоснование этого замечания.

В случае возникновения споров между сторонами величина искажения, произошедшего вследствие допущения существенной ошибки, может выноситься на рассмотрение коллегиального органа СРО Ассоциации оценщиков «СПО» - Экспертного совета.

Доказательством существенности ошибки может быть анализ чувствительности, который показывает, как изменится итоговое значение стоимости в случае исправления ошибки.

Выявленные технические ошибки, допущенные оценщиком при составлении отчета об оценке, но не приведшие к нарушению требований законодательства Российской Федерации, в том числе требований Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, и не отразившиеся на стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, не являются основанием для составления отрицательного экспертного заключения (п.18 ФСО № 5).

2. Проведение экспертизы

2.1. Принципы экспертизы отчетов об оценке

Основанием для проведения экспертизы является договор на проведение экспертизы, плановая проверка деятельности оценщика, требование Совета СРО Ассоциации оценщиков «СПО», требование суда или органа государственной власти. В договоре на проведение экспертизы в обязательном порядке устанавливаются:

Сроки проведения экспертизы,

Эксперт (эксперты), осуществляющий (осуществляющие) экспертизу,

Допущения и ограничительные условия, с учетом которых должна проводиться экспертиза,

Размер оплаты за проведение экспертизы. Размер оплаты за проведение экспертизы отчета об оценке не может зависеть от вывода, содержащегося в экспертном заключении, подготовленном по результатам проведения экспертизы.

Наличие выявленных нарушений должно быть доказано в соответствии с требованиями обоснованности (п. 17 ФСО № 5), достаточности и достоверности.

В экспертном заключении должны быть указаны все существенные замечания к отчету об оценке (п 18 ФСО № 5).

Экспертиза отчета об оценке не предполагает проведения повторной оценки (п. 4 ФСО № 5), что не исключает возможность осуществления альтернативных расчетов - в случае проведения стоимостной экспертизы (подтверждения стоимости).

Проверка соблюдения оценщиком требований договора об оценке осуществляется путем выявления соответствия отчета об оценке требованиям, установленным договором об оценке и заданием на оценку. В случае непредоставления договора на оценку эксперт делает соответствующее допущение и проводит экспертизу исходя из соответствия отчета об оценке требованиям, установленным договором об оценке. Отсутствие задания на оценку служит основанием отказа от проведения экспертизы.

Экспертиза отчета об оценке проводится на основе информации, доступной на дату оценки.

Экспертиза отчета об оценке осуществляется при условии допущения, что описание характеристик объекта оценки в отчете об оценке достоверно, если у Эксперта отсутствуют основания считать иначе. При экспертизе отчета об оценке проведение осмотра объекта оценки не является обязательным, если иное не предусмотрено Заданием на экспертизу.

Экспертиза отчета об оценке не может содержать проверку соответствия отчета отдельным требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, например, только общим требованиям ст. 11 Закона об оценочной деятельности и п. 8 ФСО № 3.

2.2. Порядок экспертизы отчета об оценке:

Проведение нормативно-методической экспертизы и экспертизы на подтверждение стоимости осуществляется в несколько этапов.

Отчет, предоставленный на экспертизу, должен быть составлен, в соответствии с принципами существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности (п. 4 ФСО № 3). На этих же принципах должно быть основано осуществление и экспертизы отчета об оценке.

Нормативно-методическая экспертиза осуществляется в следующем порядке:

1) Проводится проверка на соответствие условиям Договора и Задания на оценку исходных данных, допущений и характеристик объекта оценки. Информация, предоставленная заказчиком оценки (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должна быть подписана уполномоченным лицом и заверена в установленном порядке (п. 11 ФСО № 3).

2) Проводится проверка на наличие личной подписи оценщика и, при необходимости, подписи руководителя юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, наличие постраничной нумерации и прошивки (п. 6 ФСО № 3).

3) Проводится проверка на наличие, полноту и корректность изложения обязательных разделов в отчете вне зависимости от вида объекта оценки:

Основные факты и выводы (п. 8а ФСО № 3);

Задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки (п. 8б ФСО № 3);

Сведения о заказчике оценки и об оценщике (п. 8в ФСО № 3);

Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки (п. 8г ФСО № 3);

Применяемые стандарты оценочной деятельности (п. 8д ФСО № 3);

Описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки (п. 8е ФСО № 3);

Анализ рынка объекта оценки, а также других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость
(п. 8ж ФСО № 3);

Описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке или обоснованный отказ от их применения (п. 8з ФСО № 3);

Согласование результатов (п. 8 и ФСО № 3);

Приложения к отчету об оценке (п. 9 ФСО № 3).

Отчет проверяется на наличие ссылок на источники информации, используемой в отчете, либо приложения копий материалов и распечаток, подтверждающих использованные сведения. (п. 10 ФСО №3). Экспертные мнения, приведенные в отчете, относительно стоимости объекта оценки должны проверяться на соответствие рыночным данным, приведенным в разделе, посвященном анализу рынка (п.12 ФСО № 3).

Проводится проверка на наличие описания последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки
(п. 13 ФСО № 3).

Проводится проверка обоснованности выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов при их применении (п 14 ФСО № 3).

Проверяются расчеты, описания расчетов и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки (п 15 ФСО № 3).

По результатам проверки делается вывод о соответствии отчета нормам и требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности. В случае проведения нормативно-методической экспертизы проверка отчета считается выполненной.

При проведении стоимостной экспертизы, помимо перечисленных действий, необходимо выполнить проверку на подтверждение стоимости.

Подтверждение стоимости осуществляется посредством воспроизведения примененных в отчете подходов и методов расчета стоимости объекта оценки, а также приведения альтернативных данных или проведения альтернативных расчетов.

Проведение проверки стоимости объекта оценки посредством воспроизведения примененных в отчете подходов и методов выполняется экспертом в следующем порядке:

Эксперт проверяет все расчеты оценщика, влияющие на результат оценки, и получает результат близкий (с учетом округления) итоговому значению стоимости объекта оценки, приведенному в отчете об оценке. Если оценщик предоставил эксперту файлы своих расчетов, эксперт может произвести их проверку. В противном случае эксперт самостоятельно воспроизводит расчеты оценщика.

Предпочтительным способом проверки является воспроизведение расчетов. Отказ эксперта от воспроизведения расчетов в пользу других способов проверки должен быть обоснован.

В случае отрицательного результата проверки на воспроизведение расчетов, эксперт не подтверждает стоимость.

В случае положительного результата проверки на воспроизведение расчетов эксперт приводит альтернативные данные или проводит альтернативные расчеты.

Проведение проверки стоимости объекта оценки с применением альтернативных данных или альтернативных расчетов выполняется экспертом в следующем порядке:

1) Выбирается один или несколько подходов или методов (исходя из целесообразности применения, вида объекта и целей оценки), по которым производятся альтернативные расчеты.

2) Выбираются альтернативные исходные данные, которые не применялись при составлении отчета. Реализуются методы оценки, использованные в отчете и альтернативные методы с использованием альтернативных исходных данных.

3) По результатам приведенных данных или проведенных расчетов определяется интервал стоимости объекта оценки как минимальное и максимальное значения стоимости, полученные экспертом в результате альтернативных расчетов. В случае необходимости проводится анализ чувствительности;

4) Делается вывод эксперта о том, попадает или нет значение стоимости объекта оценки, определенное в отчете об оценке, в указанный интервал стоимости;

5) Делается вывод о подтверждении стоимости экспертом.

3. Составление экспертного заключения

3.1. Требования к замечаниям экспертного заключения

Замечания должны позволять пользователю, имеющему специальные знания в области оценочной деятельности, понять суть выявленных ошибок и нарушений и степень их влияния на итоговую величину стоимости. Рекомендуется каждое замечание сопровождать мнением эксперта о его существенности.

Замечания и альтернативные расчеты должны позволять пользователю экспертного заключения воспроизвести анализ, проведенный экспертом-оценщиком, и прийти к аналогичным выводам.

Замечания, по возможности, должны давать пользователю экспертного заключения представление о нарушениях, содержащихся в отчете об оценке, без обращения к самому отчету об оценке.

Замечания не должны допускать неоднозначное толкование, вводить в заблуждение, содержать избыточную информацию.

Замечания не должны быть чрезмерными и должны допускать возможность устранения выявленных ошибок и нарушений в соответствии с общепринятой оценочной практикой; эксперт, в случае необходимости, должен показать, что усилия, требуемые для устранения выявленных ошибок и нарушений, соразмерны цели оценки и условиям договора на оценку.

Замечания должны содержать указания на нарушение конкретных положений законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, правил формальной логики и математики, несоответствие здравому смыслу.

При использовании информации из альтернативных источников должны присутствовать ссылки на эти источники информации, позволяющие делать выводы об ее авторстве и дате подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток примененных при проведении экспертизы данных.

Замечания не должны содержать требования о конкретных методических способах исправления выявленных нарушений, но могут содержать рекомендации на этот счет.

3.2. Существенные нарушения при проведении экспертизы

Эксперты при проведении экспертизы должны проявлять такие качества как честность и объективность. Эксперт должен исходить из того, что рассматриваемая оценка была выполнена компетентно и является приемлемой, пока процесс экспертизы не докажет обратного.

Серьезными искажениями и нарушениями в экспертизе отчета являются:

1) Анализ только части отчета об оценке и представление результата такого рассмотрения за экспертизу оценки без проведения исследования всего отчета об оценке;

2) Опровержение данных, приведенных в отчете, без удостоверения в том, что представленные сведения являются неточными;

3) Критика методологии, применяемой в оценке, без исчерпывающего объяснения, почему она является несостоятельной;

4) Применение оценки, полученной в другое время, в качестве критерия для суждения о рассматриваемом отчете об оценке;

5) Использование в экспертизе оценки суждений, основанных на событиях, произошедших позднее даты оценки, если только такие события невозможно было предвидеть на дату оценки;

6) Игнорирование или изменение каких-либо ограничивающих условий и конкретных допущений отчета об оценке без приведения сведений, подтверждающих, что допущения являются, очевидно, неправомерными;

7) Преувеличение важности малозначимых ошибок в данных, расчетах или обработке текста, которые могут содержаться в отчете;

8) Подмена собственным суждением эксперта мнения оценщика, если первоначально оно было правильным;

9) Представление заключений, которые содержат субъективные или уничижительные замечания.

Эксперт нарушает правила справедливости и объективности, когда он подвергает неправомерной критике отчет об оценке.

3.3. Требования к содержанию и оформлению экспертного заключения

В случае привлечения при проведении экспертизы отчета об оценке прочих специалистов в экспертном заключении должна быть обоснована необходимость их привлечения, указана их квалификация и степень их участия.

Во вводной части экспертного заключения указываются:

Идентификация экспертного заключения (п. 16 а-д, ж ФСО № 5):

Порядковый номер;

Дата составления;

Основание для проведения экспертизы;

Реквизиты заказчика экспертизы или идентификация органа, принявшего решение об экспертизе;

Реквизиты экспертной организации;

Сведения об эксперте: ФИО, образование, квалификация, информация о страховании профессиональной ответственности (при наличии страхового полиса);

Сведения о прочих специалистах, привлеченных при проведении экспертизы отчета об оценке (при наличии таковых).

Идентификация отчета об оценке:

Порядковый номер;

Дата составления;

Наименование;

Идентификация стороны, заверившей копию отчета об оценке (при предоставлении на экспертизу копии отчета об оценке);

ФИО подписавшего оценщика (оценщиков); информация о его (их) членстве в СРОО;

Наименование юридического лица, с которым у оценщика заключен трудовой договор или - договор подряда;

Предполагаемое использование результатов оценки;

Основание для проведения оценки;

Вид стоимости;

Итоговая величина стоимости объекта оценки;

Использованные стандарты оценки;

Принятые при оценке допущения и ограничительные условия.

Описание объекта оценки:

Наименование;

Краткая характеристика.

Допущения и ограничения, на основании которых проводится оценка.

В экспертном заключении обязательно указываются основные допущения и ограничения, при которых может выполняться экспертиза отчета об оценке (п.16 е ФСО № 5):

Юридическая экспертиза документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, не проводится;

Результаты экспертизы отчета об оценке достоверны при условии соответствия содержания отчета об оценке его представленной копии;

Осмотр объекта оценки не проводится, если договором на экспертизу не предусмотрено иное. Экспертиза отчета об оценке проводится на основе допущения, что описание характеристик объекта оценки в отчете об оценке достоверно, если у эксперта-оценщика отсутствуют основания считать иначе.

В исследовательской части указываются замечания к отчету об оценке при их наличии.

Несоблюдение общих требований - невыполнение, несоблюдение требований ст. 11 Закона об оценочной деятельности и п. 8 ФСО №3 относительно содержания и оформления отчета об оценке.

Существенные замечания;

Несущественные замечания;

Несущественные замечания указываются (либо не указываются) в экспертном заключении на усмотрение эксперта.

В расчетной части приводятся все выполненные экспертом расчеты и их описание с соблюдением требований, предъявляемым к отчету об оценке.

В итоговой части приводится однозначный и обоснованный вывод о соответствии (несоответствии) отчета об оценке (п. 16 л ФСО № 5) требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков (п.16 з ФСО № 5).

Достаточным обоснованием для признания отчета об оценке несоответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности может служить:

Наличие в экспертном заключении существенных замечаний, при этом в выводах экспертизы должно быть указано, что отчет содержит существенные ошибки, исправление которых может привести к значительному изменению итогового результата. При проведении стоимостной экспертизы необходимо указать возможную величину отклонения и(или) интервал возможного изменения результата;

Наличие замечаний относительно невыполнения общих требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, при этом в выводах экспертизы должно быть указано, что отчет не содержит (либо, при наличии, содержит) существенные ошибки, исправление которых может привести к значительному изменению итогового результата, а вывод о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности является следствием несоблюдения общих требований законодательства.

Экспертное заключение может содержать контрольный лист, представляющий собой перечень требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности к отчету об оценке с отметками об их соблюдении или несоблюдении. Рекомендуемая форма экспертного заключения приведена в Приложении № 4 к Регламенту деятельности Экспертного совета СРО Ассоциации оценщиков «СПО».

В приложениях и пояснительной записке к экспертному заключению в произвольной форме приводятся копии документов и прочих материалов, не содержащихся в отчете об оценке, альтернативные данные или альтернативные расчеты, подтверждающие корректность замечаний и выводов, сделанных в экспертном заключении.

Экспертное заключение должно быть пронумеровано постранично, прошито, подписано экспертом-оценщиком и полномочным лицом экспертной организации, а также скреплено печатью экспертной организации.

Э кспертиза отчета об оценке в соответствии со статьей 17.1 Федерального закона - действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. Экспертиза отчета проводится на добровольной основе на основании договора между заказчиком экспертизы и саморегулируемой организацией оценщиков.

Экспертиза отчетов об оценке необходима для проверки качества и достоверности выполненной оценщиком работы. Это гарантия того, что оценщик правильно определил рыночную стоимость объекта оценки, что работа проведена с соблюдением всех требований законодательства. Экспертиза отчета об оценке является неотъемлемой частью профессиональной оценочной практики.

Экспертиза отчетов об оценке производится только членами Экспертного совета НП "АРМО".

Экспертный совет – специализированный орган контроля качества соблюдения и выполнения членами НП "АРМО" требований законодательства, правил и стандартов профессиональной деятельности.

Экспертный совет в своей деятельности руководствуется Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" №135-ФЗ от 29.07.1998г. и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, федеральными стандартами оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными НП "АРМО", а также Положением об Экспертном совете НП "АРМО". Экспертом НП "АРМО" (членом экспертного совета НП "АРМО") признается член НП "АРМО", сдавший единый квалификационный экзамен и избранный в состав экспертного совета НП "АРМО" общим собранием членов. Экспертный совет в своей деятельности руководствуется принципами разумности, доступности и обеспечения интересов членов. Высокий профессиональный уровень и практический опыт членов Экспертного совета НП "АРМО" позволяет при проведении экспертизы отчетов об оценке учитывать как отраслевую специфику, так и специфику объекта оценки. Все это вызывает доверие со стороны оценщиков и потребителей оценочных услуг.

Заказчиками услуг по экспертизе отчетов об оценке могут выступать оппоненты Заказчика оценки, Заказчик оценки и сами оценщики.

Оценщик

Повышение доверия заказчика оценки/потребителя услуг к отчету об оценке
Повышение профессионального уровня оценщиков
Дополнительные преимущества при квалификационном отборе или тендере на оказание услуг по оценке
Снижение риска подачи жалобы на отчет в саморегулируемую организацию оценщиков при осуществлении оценки для сделки с государственным или муниципальным имуществом

Заказчик оценки

Снижение риска опротестования сделки, для которой осуществляется оценка
Снижение корпоративных рисков при оценке, затрагивающей интересы миноритарных акционеров
Снижение риска подачи жалобы на отчет в саморегулируемую организацию оценщиков в результате которой срок осуществления сделки увеличивается
Повышение доверия к отчетности, документам, материалам и т.д., при подготовке которых использовались, в том числе результаты отчета об оценке

Для того чтобы заказать экспертизу отчета об оценке Вам необходимо заполнить на проведение экспертизы отчета об оценке. Заявка будет рассмотрена. В зависимости от загруженности отдела на это может уйти несколько дней.

Для заключения договора необходимо предоставить реквизиты заказчика договора. Реквизиты обязательно должны включать в себя: Наименование заказчика, ИНН, КПП, ОГРН, Банковские реквизиты, сведения о лице, уполномоченном на заключение договора (включая Ф.И.О, должность, основание) для юридического лица, ИНН и ОГРНИП для ИП; паспортные данные для физического лица; адрес местоположения; контакты ответственного лица.

Стандартный порядок проведения экспертизы отчета об оценке предусматривает два этапа: первоначальную проверку отчета с подготовкой экспертного заключения, содержащего выявленные несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности (при их наличии), и передачу его оценщику для устранения выявленных несоответствий; повторную проверку отчета об оценке после устранения выявленных нарушений (при их наличии). Продолжительность первого этапа составит 10 (десять) рабочих дней, продолжительность второго этапа 5 (пять) рабочих дней. Период, в течение которого Оценщик будет устранять выявленные несоответствия, не относится к компетенции нашей организации и не может быть определен в договоре на проведение экспертизы.

Для проведения экспертизы отчета об оценке в обязательном порядке необходимо предоставить отчет об оценке в 2-х экземплярах (один экземпляр - Отчет на бумажном носителе, в прошитом, пронумерованном и скрепленном подписью оценщика виде; один экземпляр – электронная копия Отчета), с полным комплектом необходимых приложений и иллюстративных материалов и приложением задания на оценку объекта оценки, договора на оценку объекта оценки.

Сомневаетесь в правдивости документа, полученного от оценщика? Тогда лучше заказать экспертизу отчета об оценке.

Разбираемся в формулировке

Оценка - определение рыночной или, как еще называют, реальной цены объекта независимым экспертом. Результатом процедуры является отчет оценщика с указанием суммы оцениваемой недвижимости, транспорта или инвестиционного проекта.
Но бывают ситуации, когда нужно проверить этот документ на соответствие законам и на объективность. В этом случае прибегают к экспертизе.
Давайте уточним ситуации, при которых понадобится подвергать анализу документ, полученный от оценщика.

Когда нужна экспертиза отчета об оценке?

Согласно законам нашей страны есть 3 ситуации, в которых экспертиза обязательна:
1. При процедуре банкротства имущество должника описывается и оценивается. Документы, определяющие стоимость объектов, проверяются ответственными специалистами от государства. Замечания направляются арбитражнику, который занимается делом о банкротстве, а также в оценочную компанию. Последняя обязана опровергнуть выводы госорганов или, наоборот, их подтвердить. Если независимый оценщик усомнился в правдивости первоначального отчета об оценке и доказал это основываясь на законодательстве, то стоимость недвижимых и движимых объектов в нем указанное признается не соответствующим реальности.
2. Если владельцем акций ОАО или ЗАО является государство или муниципальный орган.
3. При приобретении больше 95% акций одним держателем. Сумма сделки не должна быть меньше той, которая значится в заключении оценщика. При этом согласно закону, она тоже проверяется независимой компанией.

В описанных выше ситуациях первоначальный отчет об оценке проверяется сторонним оценщиком. Точнее анализируется сумма в нем указанная. Но вот результат проверки различен: в первой ситуации эксперт подтверждает неправильную стоимость объекта, во втором - подтверждение рыночной цены имущества акционерного общества, а в последнем - повторная экспертиза стоимости акций.

Анализ документа о стоимости проводится и для личных нужд: например, для проверки независимости оценщика от мнения соучредителей или топ-менеджмента компании.

Поэтому для каждого конкретного случая необходим свой подход, чтобы результат был положительным. Только в случае подтверждения стоимости акций этапы экспертизы упомянуты в нормативном акте от 2006 года. Но в целом сама процедура проведения экспертизы стандартна, но не закреплена законодательством.

Как проводится проверка?

Если сверяться с законом, то при проверке заключения об оценке независимой компанией реализуется совокупность действий по анализу этапов выявления стоимости оценщиком, которой ответственен за сумму, указанную в первичном документе.
Что подвергается экспертизе? Проверяется действовал ли оценщик в рамках законодательных актов и соглашения с заказчиком, был ли он независим, собрал ли он весь объем нужной информации и оперировал ли всеми цифрами?
Как определяется достаточными ли данными оперировал автор заключения об оценке?
Закон предлагает делать следующим образом: если дополнительная информация, найденная специалистом по экспертизе, кардинально изменяет цифру отчета, то данные классифицируются как недостоверные и недостаточные для объективной оценки.
При экспертизе выявляется, насколько достоверными данными оперировал специалист. То есть категории, указанные в заключение, должны быть определены заново и соотнесены с имеющимися цифрами. При несоответствии выносится вердикт о недостоверности стоимости, указанной в документе.

Кто может проводить проверку?

В нашей стране нет ограничений для специалистов, имеющих право проводить экспертизу. В законодательстве указывается, что эксперт должен являться сотрудником саморегулируемого общества либо просто иметь статус «оценщика». Только в случае проверки отчета об оценки ценных бумаг государство выдвигает требование об экспертизе путем создания совета экспертов саморегулируемых обществ.
В других случаях, при поиске специалиста стоит обращать внимание на опыт и отзывы о компании.

Приглашают как специалистов в следующих ситуациях: при судебных разбирательствах, для проведения проверки оценочных документов консалтинговых фирм, для личных целей и применения внутри предприятия.
При помощи сотрудников CBS group в суде необходимы следующие действия - вы представляете нас как экспертов со своей стороны, а суд, в свою очередь, определяет своего специалиста. Далее, мы запрашиваем нужную информацию и переходим к проверке документов.
Если вы обращаетесь с задачей проверить существующий отчет об оценке, то работа строится следующим образом: мы после получения заказа собираем данные, осматриваем объект оценки, анализируем информацию, сверяем с данными исследуемого отчета и формируем заключение.

Мы осознаем ответственность за свои действия, поэтому несмотря на отсутствие четких требований к исполнителю экспертизы от государства, подходим к работе тщательно. Анализируем каждую цифру, проверяем расчеты на наличие арифметических ошибок и собираем больший объем данных, чем указан в отчете оценщика для того, чтобы понять была ли собрана достаточная и достоверная информация.

Правительство РФ предлагает ввести вместо действующих двух единый вид экспертиз отчетов об оценке, в том числе кадастровой стоимости недвижимости. Новый порядок планируется ввести с 1 июля следующего года. Изменения могут повлечь не только удлинение сроков проведения, но и увеличение стоимости экспертиз, однако сведения о ее размере СРО должны будут размещать в открытом доступе.

На рассмотрение нижней палаты парламента на днях поступил правительственный законопроект № 648549-6 «О внесении изменений в Федеральный закон „Об оценочной деятельности в Российской Федерации“», которым предлагается скорректировать правила проведения экспертизы отчетов об оценке, которую проводят эксперты саморегулируемых организаций оценщиков.

Последствиями принятия таких изменений для заказчиков станет увеличение срока на осуществление экспертизы, а значит, и увеличение срока для совершения действий, для которых такая экспертиза нужна (оспаривание кадастровой стоимости, реализация имущества банкрота и др.). От экспертов же, которые будут проверять отчеты коллег, потребуется более высокая квалификация (ведь объем анализируемых данных увеличится в разы), а от саморегулируемых организаций оценщиков — наличие соответствующих кадровых ресурсов.

Два вида экспертизы превратятся в один, но большой

Действующая сейчас редакция Федерального закона предусматривает проведение экспертами СРО оценщиков двух отдельных видов экспертиз отчетов об оценке:

на соответствие отчета требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного Федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности (нормативно-методическая экспертиза);
на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете (ст. 17.1 Федерального закона от от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», далее - Закон об оценке).

Как сказано в пояснительной записке к законопроекту, разработанному Минэкономразвития России, необходимости в двух отдельных видах экспертизы нет. Напротив, экспертиза нужна одна - включающая проверку отчета об оценке как на соответствие установленным требованиям, так и на подтверждение стоимости. Обосновывается такой вывод тем, что в любом случае результатом оценки является именно стоимость, определенная в отчете об оценке, и именно ее размер интересует заказчика и оспаривается при несогласии с отчетом.

Кроме того, законопроектом предлагается утверждать особенности проведения экспертизы отчетов об определении отдельных видов стоимости (в том числе кадастровой) нормативными актами Минэкономразвития России.

Очевидно, что экспертиза на подтверждение стоимости, установленной оценщиком, является более трудоемкой, требует большего количества времени и более высокой квалификации специалиста, который ее проводит. Правительственный законопроект в связи с указанными выше факторами предусматривает увеличение срока проведения экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости, который предусмотрен законом, с установленных сейчас 30 до 45 рабочих дней (ст. 24.16 Закона об оценке).

В связи с усложнением экспертизы вырасти должны и цены на нее. Для того чтобы защитить интересы граждан, наиболее уязвимых в плане удорожания экспертизы, в законопроекте предусмотрено установление Минэкономразвития России максимальной цены единой экспертизы отчетов оценщиков по определению кадастровой стоимости недвижимости. Но касаться это будет только объектов, предназначенных для проживания граждан, садоводства и огородничества. Максимальная цена экспертизы, которая проводится для оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости указанной категории, будет пересматриваться раз в три года (ст. 24.18 Закона об оценке в ред. законопроекта). Эти поправки, в отличие от всего законопроекта, при его принятии должны будут вступить в силу с момента официального опубликования закона.

Видимо, опасаясь возможных махинаций со стоимостью новой единой экспертизы отчетов об оценке, Минэкономразвития России включило в законопроект положение о том, что к исключительной компетенции коллегиального органа управления СРО оценщиков относится утверждение цен проведения экспертизы отчетов. Кроме того, СРО оценщиков обязаны будут в случае одобрения законопроекта размещать на своих официальных сайтах сведения об утвержденной цене экспертизы с указанием реквизитов отчета об оценке и данными экспертов, проводивших его проверку.

Сэкономить на экспертизе отчета оценщика больше не выйдет

Экспертиза отчета об оценке представляет собой своеобразную «проверку качества» работы оценщика экспертами, состоящими в той же саморегулируемой организации. В некоторых случаях, установленных законом, проведение такой экспертизы является обязательным.

Например, для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости недвижимого имущества в числе документов, представляемых заявителем в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суд (только для граждан), необходимо представить положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами СРО оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства РФ, федеральных стандартов оценки и других нормативных актов, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой СРО в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, и в порядке, которые предусмотрены порядком создания и работы комиссии (ч. 11 ст. 24.18 Закона об оценке). Как видно из формулировки, представлять экспертизу о подтверждении стоимости не требуется, между тем именно она является более дорогостоящей и обычно требует больше времени.

Кроме того, обязательное проведение экспертизы заключения об оценке предусмотрено Федеральным законом от 26.12.95 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (далее - Закон об АО). Так, если владельцем от 2 до 50% голосующих акций акционерного общества является государство и (или) муниципальное образование и определение цены (денежной оценки) имущества, цены размещения эмиссионных ценных бумаг общества, цены выкупа акций общества осуществляется советом директоров (наблюдательным советом) общества, то о принятом решении об определении цены указанных объектов необходимо уведомить уполномоченный государственный орган. Если по итогам проверки представленных документов уполномоченный орган придет к выводу о несоответствии отчета оценщика стандартам оценки и законодательству об оценочной деятельности, то такой орган направляет данный отчет в СРО оценщиков, член которой проводил оценку, для проведения экспертизы соответствующего отчета. Если по итогам экспертизы СРО оценщиков будет вынесено отрицательное заключение, то цена, определенная решением совета директоров или наблюдательного совета акционерного общества, признается недостоверной (ст. 77 Закона об АО).

Также положения об обязательном проведении экспертизы отчета оценщика установлены, например, в ст. 130 «Оценка имущества должника» Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Согласно этой норме экспертизе подлежит отчет оценщика, по которому уполномоченным органом вынесено отрицательное решение, содержащее также обоснование несоответствия представленного отчета обязательным требованиям. Если экспертное заключение по отчету также будет отрицательным, то определенная в нем цена имущества должника признается недостоверной.

При объединении двух видов экспертиз «оценочных» отчетов в один у заказчиков уже не будет возможности отказаться от нормативно-методической экспертизы или же, напротив, от экспертизы подтверждения стоимости.